<![CDATA[AADL EL ACHOUR DRARIA]]> http://aadl.elachour.dzblog.com L'Association Residence El Bousten d'El Achour, commune de Draria est la première association agréée dans un Site AADL d'Alger. fr Fri, 13 Jun 2008 09:06:21 GMT Fri, 13 Jun 2008 09:06:21 GMT dzblog.com v0.2 <![CDATA[Séminaire sur la Gestion Immobilière]]> http://aadl.elachour.dzblog.com/article-244829.html El Watan du 11 juin 2008 page 5
 
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L'Etat veut réglementer la gestion immobilière.
 
L'Etat semble déterminé à mettre fin à l'anarchie qui règne dans la gestion des ensembles immobiliers et harmoniser le paysage urbanistique. La gestion du parc immobilier est surtout confrontée à un vide juridique, mais aussi à des moyens à mettre en œuvre pour
l'aménagement et l'entretien des cités d'habitation et l’amélioration des tissus urbains de nos villes. La préservation du patrimoine immobilier doit désormais, selon des experts, faire l'objet d'une révision, particulièrement aux plans juridique et financier. Le département de Noureddine Moussa s'employait depuis hier à peaufiner un cadre réglementaire qui régirait cette activité. A l'avenir, afin d'améliorer le cadre de vie dans nos cités, il est surtout question de la nécessaire implication de la copropriété dans la gestion immobilière. C'est dans ce cadre que l'expertise internationale a été sollicitée hier lors d'un séminaire international sur la gestion immobilière tenu à Alger.
Cela d’autant que l'épineux problème du recouvrement des loyers représente plus de 60% des loyers impayés. Il n’en demeure pas moins que même les nouvelles cités AADL n'ont pas échappé à leur mauvaise gestion. «Depuis 2004, date de l'occupation des logements, le seul droit des locataires acquéreurs est celui de payer le loyer et les charges, l'AADL en tant que administrateur n'a pas rendu compte de sa gestion, comme le prévoit l'article 44 du décret 83- 666», selon Mebarki Mohamed Redha, vice-président de l'associationRésidence El Boustane. Selon lui, aucune assemblée générale n'a été organisée dans les sites de l'AADL pour permettre la participation des locataires à la gestion de leur cité. Alors que les charges de copropriété constituent un élément fondamental dans la préservation du cadre bâti, selon Bouzerara Slimane, PDG de l’EPLF Alger, 20 ans après l'application du décret 83-666, force est de constater qu'une grande partie du parc des logements collectifs tombe en ruine. Cependant, l’Etat semble décidé à mettre de l’ordre cette fois-ci dans la gestion des cités, si l’on se fie aux déclarations du chef du gouvernement, Abdelaziz Belkhadem, qui a affirmé que «l'Etat est prêt à accompagner le processus de réforme de la gestion immobilière», estimant que «ce secteur pourrait générer de nombreux postes d'emploi s'il est bien encadré». M. Belkhadem a jugé nécessaire d'approfondir la réflexion sur la question de la gestion immobilière dans le cadre de la problématique de la gestion de l'urbanisme dans tous ses aspects, notamment celui relatif à l'aspect juridique encadrant la gestion immobilière. A ce titre, il a estimé que le projet de texte législatif relatif à l'achèvement des constructions soumis à l'APN est «un pas important dans le cadre de la réforme du système de la gestion immobilière». M. Belkhadem s'est dit confiant quant à la capacité du séminaire de «sortir avec les recommandations adéquates qui permettront au gouvernement de prendre les mesures nécessaires pour la prise en charge de la question de la gestion immobilière, notamment au plan de gestion de la copropriété». Le cadre juridique que les participants examineront lors de cette rencontre, a-t-il poursuivi, «trouve son essence dans la loi qui impose aux propriétaires de biens et aux occupants des biens immobiliers de veiller à leur entretien et à leur préservation dans un cadre concerté». Noureddine Moussa, ministre de l'Habitat, a rappelé par la même occasion que l'Etat a consacré un montant de 20 milliards de dollars pour le financement du logement sous ses différentes formes et l'amélioration du cadre urbain. Pour ce qui est du financement de la gestion immobilière, pour Djebbar Hacène, président de FNAA, le marché de l'immobilier est désorganisé,
ne répond pas à la demande et ne tient pas compte de la composition ni des habitudes de la famille algérienne.
R. Beldjenna
]]> Fri, 13 Jun 2008 09:06:21 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-244829.html Copropriété: Décret n° 83-666 http://aadl.elachour.dzblog.com/article-237493.html Décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs, p. 1916.
   
 
Le Président de la République,
 
    Sur le rapport conjoint du ministre de l'intérieur, du ministre de la justice et du ministre de l'habitat et de l'urbanisme,
 
    Vu la Constitution, notamment ses articles 111-10° et 152;
 
    Vu l'ordonnance n° 67-24 du 18 janvier 1967, modifiée et complétée, portant code communal;
 
    Vu l'ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code civil;
 
    Vu la loi n° 81-01 du 7 février 1981, modifiée et complétée, portant cession de biens immobiliers à usage d'habitation, professionnel, commercial ou artisanal de l'Etat, des collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière et des entreprises, établissements et organismes
publics;
 
    Vu le décret n° 68-88 du 23 avril 1968 portant statut de l'occupation des immeubles à usage d'habitation ou professionnel dont la propriété a été dévolue à l'Etat;
 
    Vu le décret n° 76-146 du 23 octobre 1976 portant règlement-type de copropriété des immeubles bâtis et des ensembles immobiliers divisés par fraction;
 
    Vu le décret n° 76-147 du 23 octobre 1976 régissant les rapports entre bailleur et locataire d'un local à usage principal d'habitation relevant des offices de promotion et de gestion immobilière;
 
 
        Décrète:
 
    Article 1er. - Le présent décret porte règlement de copropriété et précise, dans le cadre des dispositions de l'article 748 de l'ordonnance n°75-48 du 26 septembre 1975 susvisée, la destination des parties communes et des parties privatives, les conditions de jouissance ainsi que les règles
relatives à l'administration et à la gestion de ces parties.
 
                                  TITRE I
 
            DESIGNATION DE L'IMMEUBLE OU DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
 
                                 Chapitre I
 
     Détermination des parties privatives et des parties communes
 
                                 Section I
 
             Définition et composition des parties privatives
 
    Art. 2. - Les parties privatives sont celles qui appartiennent divisément à chaque copropriétaire et sont affectées à son usage c'est-à-dire les locaux compris dans son (ses) lot (s) avec tous leurs accessoires.
 
    Art. 3. - Les parties privatives comprennent notamment, pour des locaux privatifs compris dans un corps de bâtiment collectif, mais seulement si les choses énumérées ci-dessous s'y trouvent:
 
    1° les carrelages, dallages, parquets et, en général, tous revêtements;
 
    2° les plafonds, c'est-à-dire le lattis et l'enduit de plâtre qui le recouvrent, les moutures, ornementations et décorations dont les plafonds peuvent être agrémentés et les pièces de menuiseries dont ils pourront être parés;
 
    3° les cloisons intérieures avec leurs portes;
 
    4° les portes palières et portes d'entrée particulières, les fenêtres et porte fenêtres, les persiennes, volets, stores, jalousies, tentes mobiles, les garde-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les vitrages des balcons et loggias ainsi que leurs châssis;
 
    5° les enduits intérieurs des gros murs et cloisons séparatives;
 
    6° les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectés à l'usage exclusif et particulier du local pour la distribution de l'eau, du gaz, de l'électricité, pour l'évacuation des eaux usées des déchets;
 
    7° les appareillages, robinetteries, serrureries et accessoires qui en dépendent;
 
    8° les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de toilettes et water-closets;
 
    9° les installations des cuisines, éviers;
 
    10° les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude existant à l'intérieur du local privatif;
 
11° les placards et penderies;
 
12° tout ce qui concerne la décoration intérieure: encadrement et dessus des cheminées, glaces, peintures, boiseries, coffres;
 
13° et, d'une manière générale, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux dont chacun aura l'usage exclusif.
 
Art. 4. - Sont réputés mitoyens entre les copropriétaires voisins, les cloisons ou murs séparatifs des locaux privatifs et non compris dans le gros-oeuvre.
 
 
                                 Section II
 
               Définition et composition des parties communes
 
    Art. 5. - Les parties communes sont celles qui appartiennent
indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour une quote-part afférente à chaque lot et qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
 
    Les parties communes sont, suivant les cas, réparties en trois catégories.
 
                                Paragraphe I
 
                 Parties communes de la première catégorie
 
    Art. 6. - Les parties communes de la première catégorie sont celles qui sont affectées à l'usage de l'ensemble des copropriétaires. Elles comprennent:
 
    - la totalité du sol sur lequel l'ensemble immobilier est édifié et celui qui en dépend, notamment les terrains à usage de parking ou de jardin.,
 
    - les cours et les voies d'accès,
 
   - les réseaux d'égouts, les canalisations d'écoulement des eaux et les canalisations et conduites d'eau de gaz et d'électricité desservant le groupe des bâtiments dont il s'agit,
 
    - la (les) conciergerie (s) se trouvant dans un ou plusieurs bâtiments,
 
    - les locaux se situant dans un ou plusieurs bâtiments à usage de bureau, destinés aux services de l'administration de l'ensemble immobilier,
 
    - et en général, tous les ouvrages d'intérêt général à usage commun de tous les bâtiments.
 
                                Paragraphe II
 
                 Parties communes de la deuxième catégorie
 
    Art. 7. - Les parties communes de la deuxième catégorie sont réservées à l'usage des occupants d'un même bâtiment et comprennent:
 
    - les fondations, les gros murs de façade, de pignon, de refend, le gros-oeuvre des planchers (hourdis, poutres et solives), la partie haute de l'immeuble formant toiture et, d'une manière générale, tout ce qui forme l'ossature du bâtiment,
 
    - les ornements des façades ainsi que les balcons loggias et terrasses, même s'ils sont, en tout ou en partie, réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, sauf les gardes corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les châssis vitrés, les persiennes, volets, jalousies qui sont propriété privative,
 
    - les locaux, espaces et servitudes communs, les portes, vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, les couloirs de dégagement, les locaux ou emplacements des services généraux, ceux des compteurs et des boîtes à ordures, les paliers d'étage et cages d'escaliers ainsi que les portes-fenêtres, châssis vitrés, se trouvant dans les parties communes,
 
    - et, d'une manière générale, tous les espaces de dégagement, couloirs et locaux qui ne sont pas affectés à l'usage d'un seul et qui ne sont pas compris dans les parties communes générales,
 
    - les cheminées et ventilations, les têtes de cheminées, les coffres, gaines et conduits de fumée, les tuyaux de ventilation des cuisines,
 
    - les canalisations, les tuyaux et regards du tout à l'égout ainsi que les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux de pluie, gaine, vide-ordure ainsi que leurs appareils de ramonage,
 
    - ceux des chutes et d'écoulement des eaux ménagères, d'évacuation des water-closets, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descentes d'eau, du gaz, de l'électricité (sauf les parties de ces tuyaux et canalisations se trouvant à l'intérieur des locaux privatifs et affectés
à l'usage exclusif des propriétaires de ces locaux),
 
    - les gaines en maçonnerie de ces canalisations,
 
    - les branchements secondaires desservant l'immeuble considéré et le reliant le cas échéant, aux installations générales du téléphone ainsi
qu'aux canalisations principales d'eau, du gaz, d'électricité,
d'assainissement, de tout-à-l'égout,
 
    - tout appareil, machines et leurs accessoires destinés au service commun de l'immeuble ainsi que tous objets mobiliers et ustensiles se trouvant pour les besoins de l'immeuble dans les parties communes:
installations d'éclairage, boîtes aux lettres, paillasson d'entrée du bâtiment, boîtes à ordures,
 
    - et enfin, d'une façon générale, toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un lot de propriété divisé ou celles qui sont déclarées communes par la loi ou par l'usage, étant au surplus expliqué que toutes les énumérations qui précèdent ne sont
pas limitatives.
 
                               Paragraphe III
 
                Parties communes de la troisième catégorie
 
    Art. 8. - Les parties communes de la troisième catégorie comprennent exclusivement les ascenseurs, leurs machineries et les cages des ascenseurs se trouvant dans les bâtiments.
 
 
 
 
                                Chapitre II
 
                        Dispositions particulières
 
    Art. 9. - D'une manière générale, les propriétaires devront respecter les servitudes qui grèvent ou pourront grever le local ou l'ensemble immobilier, qu'elles résultent des titres de propriété, de l'urbanisme, de la situation naturelle des lieux ou de l'état descriptif de division.
 
    Par ailleurs et en application de l'article 747 du code civil, aucun propriétaire ne pourra demander la licitation des parties communes.
 
                                 TITRE II
 
                 DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES
 
                                 Section I
 
                           Dispositions générales
 
    Art. 10. - Tout copropriétaire sera responsable, à l'égard des autres, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions prévus au présent titre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les occupants à quelconque titre de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs.
 
    Aucune tolérance ne pourra, même avec le temps devenir un droit acquis.
 
                                 Section II
 
                        Usage des parties privatives
 
    Art. 11. - Chaque copropriétaire aura le droit d'user et jouir, comme bon lui semblera, des parties privatives lui appartenant, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des copropriétaires des autres locaux ni à la destination de l'immeuble, de ne rien faire qui puisse compromettre la
solidité de l'immeuble et sous les réserves ci-après formulées:
 
    1° Modification: Il pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements en vigueur, modifier comme bon lui semblera, la disposition intérieure des locaux lui appartenant; cependant, en cas de percement de gros murs de refend, il devra faire exécuter les travaux, sous la surveillance d'un homme de l'art; il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble et sera responsable des affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de
ces travaux.
 
    Ces modifications ne devront jamais entraîner une augmentation des charges des voisins, sauf accord de ceux-ci.
 
    2° Boutiques et magasins: Il ne pourra être exercé dans les locaux à usage de boutiques ou magasins, aucun commerce pouvant présenter des risques d'explosion ou d'incendie ou qui, par le bruit et les odeurs, serait de nature à incommoder les occupants de l'immeuble qui nécessiterait une enquête de commodo et incommodo.
 
    En aucun cas, les magasins ou boutiques ne pourront être utilisés comme habitations.
 
    3° Bruits: les copropriétaires devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit, à aucun moment, troublée, par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service.
 
    En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine et outil, de quelque genre que ce soit, qui sont de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur ou autrement.
 
    Aucun moteur ne pourra être installé dans les propriétés privatives, sauf les moteurs silencieux, à condition qu'ils soient équipés d'un système antiparasite destiné à ne pas troubler la réception des émissions radiotélévisées.
 
    Tout bruit ou tapage nocturne, de quelque nature qu'ils soient, alors même qu'ils auraient lieu à l'intérieur des appartements troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. Ils exposeront, le cas échéant, leurs auteurs à des poursuites judiciaires.
 
    S'agissant particulièrement des appareils et machines émettant des sons, tels notamment gramophones, radios et télévisions, instruments de musique..., leur usage est permis sous réserve de l'observation des règlements de ville et de police.
 
    4° Animaux: les animaux dangereux sont interdits.
 
    5° Utilisation des fenêtres, balcons et loggias: Il ne pourra être étendu du linge aux fenêtres et aux balcons; cependant, l'étendage sur la loggia de cuisine sera toléré. Les tapis ne pourront être battus ou secoués que conformément aux règlements de police urbaine.
 
    Aucun objet ne pourra être déposé sur les bords des fenêtres, balcons et loggias, sans être fixés pour en éviter la chute. Les vases à fleurs ou autres plantes devront être disposés de telle manière que l'arrosage ne salisse pas les façades et n'incommode pas les passants ou les voisins.
 
    Il ne devra jamais être jeté dans la rue ou dans les cours et jardins, ni eau, ni détritus ou immondices quelconques.
 
    6° Plaques indicatrices, enseignes: chacun pourra placer sur la porte de son appartement ou local une plaque indicatrice de ses noms et profession.
Il ne pourra, cependant, être placé sur la façade de l'immeuble aucune enseigne ou écriteau, tôle ou réclame quelconque.
 
    Cette interdiction ne s'applique pas aux propriétaires de boutiques ou magasins, lesquels pourront avoir une enseigne et pourront faire la publicité qu'ils jugeront utile et ce, conformément à la réglementation en vigueur.
 
    7° Harmonie - entretien: les portes d'entrée des appartements, les fenêtres, volets, persiennes, stores et jalousies, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres devront être entretenus et maintenus en bon état par leurs occupants respectifs.
 
    Toutefois, afin de respecter l'aspect et l'harmonie de l'immeuble, les modifications concernant les peintures extérieures, y compris celles des postes d'entrée des appartements feront l'objet d'une opération d'ensemble
décidée par l'assemblée délibérante comme il sera dit plus loin.
 
    8° Entretien des canalisations d'eau et robinetteries: afin d'éviter les fuites d'eaux et les vibrations dans les canalisations, les robinets et les chasses d'aisance devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations exécutées sans retard.
 
    Les dégâts occasionnés par une fuite seront réparés aux frais de l'occupant responsable.
 
    9° Chauffage, ramonage: les conduites de fumée ou de shunts et les appareils qu'ils desservent devront être ramonés chaque fois que cela sera nécessaire et suivant les règlements d'usage.
 
    Il est interdit expressément d'employer des appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs et des combustibles pouvant bistrer ou détériorer les conduites de fumée de quelque façon que ce soit.
 
    Les conduites de fumée ne pourront être utilisées que pour l'usage auxquelles elles ont été destinées ou comme gaines de ventilation.
 
    10° Servitudes: les copropriétaires devront supporter l'exécution du nettoyage des parties communes ainsi que les réparations ou travaux qui y seraient effectués. Ils devront au besoin, donner accès à leurs locaux de propriété divise, aux architectes, entrepreneurs à et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux.
 
    Ils devront faire place nette, de par eux-mêmes ou du chef de leurs occupants à leurs frais, de tous les objets dont la dépose serait nécessaire (tapis, tableaux, meubles et autres objets scellés ou non).
 
    11° Responsabilité: tout copropriétaire restera responsable à l'égard des autres des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou par les faits d'une personne, d'un bien ou d'un animal dont il est légalement responsable.
 
    Tout copropriétaire n'occupant pas ses locaux par lui-même restera personnellement responsable de l'exécution du présent règlement par les occupants desdits locaux, sauf son recours contre ses derniers.
 
    Chacun devra faire sont affaire personnelle, à ses frais de la souscription d'une assurance contre les risques prévus au présent paragraphe.
 
    12° Règlement et usages: l'exécution de tout règlement d'hygiène de ville et de police est obligatoire pour tous. Il en est de même, d'une façon générale, de tout usage pour la bonne tenue de l'immeuble dans l'intérêt commun.
 
                                Section III
 
                        Usage des parties communes
 
    Art. 12. - Chacun des copropriétaires et/ou occupants, pour la jouissance des locaux dont il dispose pourra user librement des parties communes suivant leur destination sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires ou usagers, notamment, aucun copropriétaire et/ou occupant ne pourra encombrer, ni utiliser les parties communes en dehors de leur usage normal, ni laisser y séjourner des objets quelconques.
 
    Art. 13. - Les choses communes ainsi que les services communs, comme les ascenseurs, les distributions d'eau, de gaz. d'électricité..., ne pourront être modifiés qu'avec l'assentiment de la majorité des copropriétaires.
 
                                 TITRE III
 
        DE L'ADMINISTRATION ET DE LA GESTION DES IMMEUBLES COLLECTIFS
 
                                 Chapitre I
 
             La collectivité des copropriétaires et/ou occupants
 
    Art. 14. - L'administration et la gestion d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier en copropriété sont assurées par la collectivité des copropriétaires et/ou occupants.
 
    Art. 15. - La collectivité des copropriétaires et/ou occupants est constituée en assemblée dotée de la personnalité civile.
 
    Art. 16. - L'assemblée a pour attributions la conservation de l'immeuble et la gestion des parties communes. Elle est responsable des dommages causées aux copropriétaires et/ou occupants ou aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes.
 
    Elle a qualité pour agir en justice, tant en qualité de demandeur que de défendeur, même contre certains copropriétaires et/ou occupants. Elle peut agir conjointement ou avec un ou plusieurs de ce derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'ensemble immobilier.
 
    Elle peut prendre toutes mesures nécessaires pour la conservation de l'immeuble et à la bonne gestion des parties communes.
 
    Art. 17. - Les décisions de l'assemblée sont prises par voie de suffrage et leur exécution est confiée à l'administrateur de l'immeuble placé directement sous son contrôle.
 
    Art. 18. - L'assemblée générale, à quelque majorité que ce soit, ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination ou des modalités de jouissance de ses parties privatives, telles que celles-ci résultent du règlement de copropriété.
 
    Art. 19. - L'assemblée se réunit obligatoirement au moins, une fois par an, dans les trois, (3) mois suivant la fin de l'exercice.
 
    Elle peut être convoquée aussi souvent qu'il sera utile.
 
                                 Section I
 
                                Convocation
 
    Art. 20. - L'assemblée est normalement convoquée par l'administrateur de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier et sur son initiative; il doit également la convoquer chaque fois que la demande lui en est faite par les copropriétaires et/ou occupants.
 
    Les convocations sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise de la convocation contre émargement d'un registre de convocation. Sauf urgence, la convocation est notifié au moins quinze (15) jours avant la date de la réunion.
 
    Art. 21. - L'assemblée des copropriétaires et/ou occupants est convoquée, tant qu'avis d'une mutation n'aura été notifié à
l'administrateur, les convocations régulièrement adressées à l'ancien occupant, à défaut de la notification ci-dessus, valant à l'égard du nouvel occupant.
 
    En cas d'indivision entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l'une d'elles pour les représenter. Faute par elles de faire connaître l'indivision et de désigner un délégué à qui les convocations devront être adressées, les convocations seront valablement faites au domicile de l'ancien propriétaire ou au domicile élu par lui.
 
    Art. 22. - Les vocations indiqueront le lieu, la date et l'heure de la réunion ainsi que les questions inscrites à l'ordre du jour.
 
                                 Section II
 
                                Ordre du jour
 
    Art. 23. - L'ordre du jour est fixé par l'administrateur; néanmoins, chaque copropriétaire et/ou occupant peut, quinze (15) jours avant la date de la réunion notifier à l'administrateur toutes questions dont il demande l'inscription à l'ordre du jour.
 
    Toute modification apportée à l'ordre du jour doit faire l'objet d'une notification aux copropriétaires et/ou occupants par l'administrateur.
 
                                 Section III
 
                            Tenue de l'assemblée
 
    Art. 24. - L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et pour lesquelles les convocations et notifications sont régulièrement faites.
 
   Une feuille de présence est émargée par les membres de l'assemblée entrant en séance. Il y est indiqué les noms et domicile de chaque copropriétaire et/ou occupant et, le cas échéant, du mandataire qui les représente.
 
    Cette feuille est certifiée exacte par le président de séance de l'assemblée.
 
                                Section IV
 
                      Fonctionnement de l'assemblée
 
    Art. 25. - Au début de chaque réunion, l'assemblée désigne, par vote à main levée, un président de séance; à défaut de candidat, le plus âgé des copropriétaires et/ou occupants est désigné d'office.
 
    L'administrateur assure le secrétariat de la séance. En aucun cas, l'administrateur et son conjoint, fussent-ils copropriétaires, ne peuvent présider l'assemblée.
 
    Art. 26. - Chaque copropriétaire dispose au vote de l'assemblée d'un nombre de voix égal au nombre de lots dont il est propriétaire. Chaque locataire dispose d'une voix délibératrice lorsque l'ordre du jour de l'assemblée porte sur les charges de première catégorie, sur des travaux de réparation reconnus indispensables par la majorité des membres, également lorsque le copropriétaire concerné est absent ou non régulièrement représenté.
 
    Art. 27. - Les copropriétaires et/ou occupants peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix à l'exception de l'administrateur ou de son conjoint.
 
    Les incapables sont remplacés par leurs représentants légaux.
 
    En cas d'indivision d'un lot, à défaut du représentant commun délégué par les intéressés, un mandataire sera désigné par le président du tribunal, à la requête de l'un des indivisaires ou de l'administrateur.
 
    Aucun mandataire ne peut recevoir plus d'une délégation de vote.
 
                                 Section V
 
                             Majorité requise
 
    Art. 28. - Les décisions de l'assemblée sont adoptées à la majorité simple des voix des membres présents ou représentés quand elle concernent, notamment:
 
    1° les questions relatives à l'application du présent règlement de copropriété, l'adoption du règlement intérieur et les points qui n'auraient pas été prévus et sur toutes les questions intéressant la copropriété;
 
    2° l'autorisation donnée à certains membres d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble conformément à sa destination;
 
    3° les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires, en vertu des dispositions législatives ou réglementaires;
 
    4° la modification de la répartition des charges visées aux articles ci-dessus rendus nécessaires par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties.
 
    Art. 29. - Sont adoptées à la majorité des deux tiers (2/3) des membres présents ou représentés, les décisions concernant:
 
    1° la désignation ou la révocation de l'administrateur;
 
    2° tous les travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux à usage commun ou la création de tels locaux, à la condition qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble;
 
    3° la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
 
    Art. 30. - Ne sont adoptées qu'à l'unanimité des membres copropriétaires de l'assemblée, les décisions portant sur:
 
    1° les conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque les actes résultent d'obligations légales ou réglementaires;
 
    2° la construction de bâtiment aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif;
 
    3° la surélévation ou la décision d'aliéner aux mêmes fins, le droit de surélever un bâtiment existant. Toutefois, l'accord express des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever est requis, le produit résultant de ces actes de disposition est versé au budget de l'assemblée ou réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
 
                                Section VI
 
                 Enregistrement et validité des décisions
 
    Art. 31. - Les réunions de l'assemblée sont sanctionnées par un procès-verbal établi par le secrétaire de séance et qui doit contenir les lieu, date et heure de la réunion, le nombre de voix présentées ou représentées, l'ordre du jour et le texte de chaque résolution en indiquant le nombre de voix favorables ainsi que les noms des copropriétaires et/ou occupants et, le cas échéant, de leurs mandataires qui ont voté contre ceux qui n'ont pas pris part au vote et ceux qui se sont abstenus.
 
    Ce procès-verbal est signé par le président et le secrétaire de séance de l'assemblée. Ils sont inscrits à la suite les uns des autres sur un registre spécial ouvert à cet effet et conservé au siège de l'assemblée.
 
    Chaque procès-verbal est notifié à chacun des copropriétaires et/ou occupants ayant ou non assisté à la réunion de l'assemblée.
 
    Art. 32. - Les décisions ainsi adoptées s'imposent à tous les
copropriétaires et/ou occupants et à leurs ayants cause.
 
    Art. 33. - Les actions personnelles qui naissent de l'application du statut de la copropriété entre les membres de la collectivité des copropriétaires et/ou occupants ou entre l'un de ceux-ci et l'administrateur se prescrivent par un délai de dix (10) ans; la contestation des décisions de l'assemblée doit, sous peine de déchéance, être introduite par les membres de la collectivité opposants ou défaillants, dans un délai de deux (2) mois, à compter de leur notification par l'administrateur, auprès du tribunal territorialement compétent.
 
 
 
                                Chapitre II
 
                              Administrateur
 
                                Section I
 
                                 Statut
 
    Art. 34. - L'exécution des décisions de l'assemblée est confiée à un administrateur de l'immeuble, désigné par voie de suffrages à la majorité des voix des deux tiers (2/3) des membres présents ou représentés, pour une durée de deux (2) ans.
 
    Les fonctions de l'administrateur sont renouvelables pour la même durée autant de fois que l'assemblée le juge nécessaire.
 
    En cas de défaut de désignation de l'administrateur par l'assemblée, le président de l'assemblée populaire communale se substitue à cette dernière et désigne un administrateur pour la même durée.
 
    Il peut être choisi parmi les occupants ou en dehors d'eux.
 
    L'administrateur peut être révoqué dans les mêmes conditions, notamment de majorité requise pour sa désignation, par décision de l'assemblée qui pourvoira aussitôt à son remplacement.
 
    Art. 35. - L'indemnité allouée à l'administrateur est fixée par l'assemblée ou par décision de l'assemblée populaire communale quand celle-ci est l'auteur de sa désignation. Cette indemnité doit être équivalente au moins à 5 % de la valeur locative des locaux composant l'immeuble ou l'ensemble immobilier.
 
    Art. 36. - En cas de désistement, d'empêchement prolongé de
L’administrateur ou de carence de sa part à exercer les droits et actions qui lui sont confiés par l'assemblée sans que cette dernière n'ait pourvu à son remplacement un administrateur sera désigné d'office par le président de l'assemblée populaire communale de la commune où se trouve implanté l'immeuble, sur saisine de la majorité des copropriétaires et/ou occupants.
 
    Art. 37. - L'administrateur est l'agent et le mandataire de l'assemblée des copropriétaires et/ou occupants, et à ce titre. Il est soumis aux dispositions des articles 571 et suivants du code civil.
 
                                Section II
 
                        Rôle de l'administrateur
 
    Art. 38. - L'administrateur est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée.
 
    Art. 39. - Il est tenu de faire respecter les clauses du règlement de copropriété, d'en appliquer les sanctions et, si son intervention reste inopérante d'en saisir l'assemblée pour prendre toutes mesures nécessaires.
 
    Il lui appartient, en outre, de faire exécuter les décisions de l'assemblée, notamment les travaux, décidés par ladite assemblée. En cas d'obstacles imprévus, il doit convoquer à nouveau l'assemblée, soit même en saisir la justice.
 
    Art. 40. - L'administrateur est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
 
    Il veille à la tranquillité dans l'immeuble; il prépare et fait afficher, après approbation par l'assemblée, le règlement intérieur.
 
    Il administre les parties communes de l'immeuble, en assure l'entretien nécessaire et veille à l'hygiène et à la sécurité de l'immeuble.
 
    Il engage et congédie les concierges et les employés chargés de l'entretien et fixe les conditions de leur travail suivant les textes en vigueur, l'assemblée ayant seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.
 
    Il détient l'ensemble des archives de l'assemblée notamment:
 
    - toutes les conventions, pièces, correspondances, plans, documents relatifs à l'immeuble et à la collectivité des copropriétaires et/ou occupants,
 
    - les registres de l'assemblée et plus spécialement ceux qui contiennent les procès-verbaux et les pièces annexées dont il est habilité à délivrer des copies ou extraits qu'il certifie conformes,
 
    - les documents concernant la gestion comptable,
 
    - la liste établie et tenue à jour par ses soins, de tous les
copropriétaires et/ou occupants avec l'indication des lots qui leur appartiennent,
 
    Il prépare le budget prévisionnel qui est voté par l'assemblée; il est chargé de son exécution.
 
    A ce titre, il exige:
 
    - le versement par l'ensemble des occupants effectifs ou non de la quote-part leur incombant pour couvrir les frais découlant de la 1ère catégorie des charges,
 
    - le versement par les copropriétaires d'une prévision spéciale en début d'exercice pour l'exécution des résolutions de l'assemblée ayant trait, notamment, aux travaux d'entretien et de grosses réparations, d'amélioration, addition de locaux privatifs, surélévation ou reconstruction.
 
    Art. 41. - En cas d'urgence, l'administrateur convoque immédiatement une assemblée pour décider de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement ainsi que du versement par les copropriétaires d'une provision spéciale.
 
    Il fait assurer l'immeuble contre les risques qui peuvent l'atteindre ainsi que la collectivité qu'il représente pour la couvrir dans sa responsabilité civile engagée par las fautes de ses employés et les dommages causés par les parties communes.
 
    Art. 42. - L'administrateur représente l'assemblée vis-à-vis des tiers et de toutes administrations.
 
    Il la représente en justice, tant en qualité de demandeur qu'en défendeur même contre certains occupants. Il peut agir, notamment, co]]> Fri, 02 May 2008 12:25:50 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-237493.html ROLE DU GARDIEN D'IMMEUBLE http://aadl.elachour.dzblog.com/article-237492.html ROLE DU GARDIEN D’IMMEUBLE
Des sites de l’AADL
(Source : site Internet de l’AADL)
 
 
Le gardien d’immeuble :
 
* Veille au libre fonctionnement des accès principaux, et secondaires de l’immeuble.
 
* Veille à la propreté de l’immeuble et au respect des règles d’hygiènes, de sécurité et d’entretien au sein de l’immeuble.
 
* Veille et contrôle les champs d’activités des femmes de ménage.
 
* Approvisionne les femmes de ménage en produits détergent et consommable (serpillière …etc.)
 
* Veille et assure le bon fonctionnement de l’éclairage de l’accès de la cage d’escaliers et des halls,
 
* Veille au bon état de propreté et de fonctionnement de(s) ascenseur(s) de l’immeuble.
 
* Veille à l’alimentation régulière de(s) immeuble(s) dépendant de la station, en eau potable.
 
* Veille à la tenue en place ainsi que le bon fonctionnement des outils et moyens de lutte contre l’incendie, tel extincteurs, hache, porte secondaire (secours).
 
*Veille et tient à sec et en bon état de propreté les vides–ordures et sanitaires, des blocs servant à recevoir les ordures ménagères, des proximités des alentours du bloc ainsi qu’à leur traitement en produit d’hygiène.
 
* Veille au courrier postal et surveille le mouvement des personnes étrangères et oriente les personnels des service de Sonelgaz, des eaux, les huissiers, les services de sécurité  publique.
 
* Distribue les avis de passage (facturation A.D.L), convocations, mise en demeure, rappel à loyer ou autres.
 
 
* Tient les clés des dépendances (buanderie, accès à la terrasse, porte principale, immeuble ou autre partie commune, vides sanitaires, vides ordures,  sous sol, niche technique, lieu de dépôt des produits d’hygiènes,  de lutte contre l’incendie ainsi que le lieu réservé pour les réunions périodiques des locataires).
 
 
* Tient le tableau d’affichage situé à l’entrée (hall d’accès).
 
* Tient le registre de doléances bâtiment. (A.D.L)
 
* Tient et suit à jour le registre navette (reçu de versement bancaire - quittances A.A.D.L)
 
* Collecte toute information pouvant servir à l’aboutissement d’un dossier (enquête réclamation ou autre).
 
* Tient la liste nominative avec toutes les informations nécessaires du locataire afin de le prévenir en cas de déclaration sinistre ou autre situation d’urgence.
 
* Est tenu de tenir le(s) Carnet(s) de santé de l’immeuble, d’entretien ascenseur/bâche à eau. Ce(s) document(s) est (sont) arrêté(s) par le propriétaire bailleur, (faisant ressortir toute intervention, réparation ou remplacement).
 
* Dispose le cas échéant du programme d’action d’entretien et de maintenance de l’immeuble
 
* intervient en cas de blocage de l’ascenseur pour secourir les gens retenus à l’intérieur de la cabine.
 
* Alerte les services de sécurité en cas de danger et actionne la (s) sirène (s) d’alarme en cas de sinistre (incendie – explosion …etc.)
 
*  Est chargé d’assister, de diriger à l’intérieur du bâtiment, les services de sécurité  publique, et de la protection civile.
 
* Vidange, nettoie et débouche les colonnes des vides - ordures au niveau des paliers.
 
* Met les sacs poubelles ainsi remplis sur le lieu de passage et de ramassage du camion à ordures.
 
*Assiste les services de ramassage des ordures ménagères, ainsi que d’assainissement (camion éboueurs) lors d’obstruction des avaloirs de l’immeuble, des regards de chutes.
 
* Tient à l’aide d’un tableau de clés, le double des clés machinerie ascenseurs, pompe suppresseur, porte ascenseur, sous sol, buanderie, niches techniques, lieux d’entrepôts des détergents, vides ordures, trappes terrasse.
 
* Assiste et oriente les services de maintenance et d’entretien des machineries (ascenseur, AEP, Gaz, électricité).  
 
* Veille à la sécurité des arbrisseaux et fleurs implantés sur les espaces verts entourant le ou les immeubles dont il a la garde, bine  les sols, élague les plantes et arrose ces dernières.
 
* Participe aux opérations hebdomadaire d’entretien des parties communes de première catégorie (celles affectées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires  notamment les terrains à usage de parkings ou de jardin, les cours et les voies d’accès, les réseaux d’égouts, les canalisations d’écoulement des eaux ainsi que les équipements des stations de pompage d’eau desservant les groupes des bâtiments et les ouvrages d’intérêt général à usage commun de tous les bâtiments.
 
* Participe aux opérations d’assainissement et de reboisement programmées de la cité.
]]> Fri, 02 May 2008 12:23:58 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-237492.html DESCRIPTION DES CHARGES LOCATIVES http://aadl.elachour.dzblog.com/article-237279.html DESCRIPTION DES CHARGES  LOCATIVES
Dues mensuellement par les locataires acquéreurs des logements de l’AADL
(Source : site Internet de l’AADL)
 
AVRIL 2007
 
A-/  Les frais de gestion administrative :
 
F3 : 350,00  DA / mois en (H.T) / F4 : 425,00   DA / mois en (H.T)
 
Ces frais servent au règlement :
 
Ø     Des charges salariales des moyens humains affectés à la mission de la Gestion Immobilière (services Centraux – Régionaux- le Gérant du site et l’agent de saisie).
Ø     Des primes d’assurances sur la responsabilité civile générale.
Ø     Des moyens matériels, des consommations et produits consommables : l’édition, l’actualisation, le suivi et la mise à jour des paiements (avis de paiement, quittance), les consommations en papier, énergie, la mise en place d’outils informatiques, de logiciels, équipements, agencements et fournitures de bureaux (services Centraux – Régionaux).
Ø     De l’agencement et fournitures de bureau (bureau de gestion du site).
 
 
B-/  Les frais de l’entretien technique :  
 
F3 : 816,66  DA / mois en (H.T)  /  F4 : 991,66   DA / mois en (H.T)
 
Il s’agit des frais destinés aux gros travaux d’entretien et de maintenance des immeubles et de leurs équipements, du paiement des primes d’assurances,  des frais de consommation en énergie électrique, gaz et eau potable des parties communes de première, deuxième et troisième catégorie.
 
Ø                Dans le détail il s’agit de l’entretien périodique ou exceptionnel de la machinerie (ascenseur) et de la station suppresseur, du réseau d’assainissement, d’Alimentation en Eau Potable, des colonnes montantes AEP – gaz - électricité, des colonnes de descentes des eaux usées,  des vides sanitaires, des vides ordures, des colonnes sèches, des poteaux d’incendie, des portes coupe feux, des terrasses, des serrures et portes communes, des consommables électriques, des  conduits de fumée et  des vitrages,
 
Ø                  Des grosses réparations des ascenseurs, des machineries, de la station de pompage, de l’étanchéité, du ravalement des façades, des halls et des cages d’escaliers, des réseaux d’assainissement et de l’alimentation en eau potable, des colonnes montantes de l’eau, du gaz et de l’électricité, des colonnes de descentes des eaux usées, des colonnes sèches, des poteaux incendie, des portes coupe feux, des terrasse, serrures et portes communes ainsi que des conduits de fumée,
 
Ø                Du paiement des primes d’assurances contre l’Incendie, les  Explosions, les Dégâts des eaux étendue aux dommages occasionnés par les infiltrations, les Dommages causés aux terrasses, ceux occasionnés aux ascenseurs et autres équipements de l'immeuble causés par les fuites d'eaux accidentelles provenant des appartements occupés par les locataires acquéreurs ou par les conduites d'eaux de l'immeuble, les Frais d'évacuation et de pompage, ceux de réparation des conduites et appareils détériorés par le gel, les dommages aux appareils électriques, les dommages dus à la chute de la foudre et aux chocs électriques, les dommages aux appareils électriques, la chute d'appareils de navigation aérienne, les chocs de véhicules terrestres, les dégâts des eaux étendue aux infiltrations, les  bris de glaces y compris ceux des enseignes lumineuses, la responsabilité civile à l'égard des tiers, les dommages corporels, les vols d’équipements et de marchandises, La multirisques professionnels
La Multirisques Immeubles, les  frais d'ingénierie, de surveillance et d'assistance à la suite d'un sinistre, la  garantie Responsabilité civile locative et recours des voisins et des tiers.
 
 
ü                Les ressources de ce chapitre qui ne sont pas consommées en fin d’année sont destinées à être versées dans un compte appelé (compte provision) destiné aux grosses réparations quinquennales, décennales ou imprévues.
 
 
C-/  Les frais d’entretien et d’hygiène des immeubles :
 
245,00 DA  (F3) mois en (H.T)  /  297,5 DA   (F 4) mois en (H.T)     
 
Ce chapitre concerne les charges sur prestations de services de l’ensemble du personnel de nettoyage intervenant et/ou installé dans la cité (Femmes de ménages ou entreprises conventionnées dans l’entretien des immeubles)
 
Ils sont destinés au règlement :
 
Ø     Des salaires, Des effets vestimentaires, Des outils d’entretien ainsi que Des consommables en produits d’hygiène et  détergents de nettoyage.
 
D-/ Les frais de Gardiennage et de surveillance des parties communes.
 
F3 : 421,40   DA / mois en (H.T)    F4 : 511,70   DA / mois en (H.T)
 
Ces frais sont destinés à la couverture des charges salariales, de l’habillement (gilets ou tabliers) et des outils de travail du Gardien d’Immeuble.
 
La TVA pour les charges est de 17%
 
  F3 :     311,62   DA / mois              F4 :    378,39   DA / mois.
 
 
 
]]> Thu, 01 May 2008 11:42:16 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-237279.html Conférence Internationale sur la GESTION IMMOBILIERE http://aadl.elachour.dzblog.com/article-235856.html El Watan, Edition du 22 avril 2008 > Actualite
 
Noureddine Moussa. Ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme
« Les rénovations urbaines sont l’apanage des promoteurs privés »

 Beaucoup d’immeubles anciens se dégradent faute d’entretien, la maintenance immobilière aurait dû figurer parmi les actions stratégiques que l’Etat se doit d’engager pour atténuer la crise du logement. L’état d’abandon dans lequel se trouve la majorité écrasante du vieux bâti apporte malheureusement la preuve qu’en Algérie on ne se préoccupe toujours pas de l’entretien des vieux immeubles, du reste, nombreux à s’effondrer...
 La question que vous posez est très importante car, tout comme vous, je considère que si construire des logements neufs est nécessaire, entretenir ce qu’on a construit est tout aussi important. Et c’est précisément parce que l’entretien du patrimoine immobilier figure parmi les préoccupations majeures de mon département ministériel que je me suis penché dès mon installation sur la problématique de la gestion immobilière. Des ateliers auxquels ont participé des experts, des gestionnaires de biens immobiliers et des acteurs de la société civile ont été organisés à cet effet durant tout le mois d’octobre 2007. Un certain nombre de recommandations que nous comptons enrichir par les expériences de certains pays étrangers ont déjà été formulées. Pour ce faire, nous avons décidé de l’organisation d’une conférence internationale sur la gestion immobilière, programmée les 10 et 11 juin à Alger. Recueillir les avis d’experts internationaux et connaître l’expérience des pays qui ont de l’avance dans le domaine de la gestion immobilière sera, j’en suis convaincu, d’un précieux apport. L’organisation de cette conférence a déjà obtenu l’accord du président de la République qui, par ce geste, réitère l’importance particulière qu’il accorde à la gestion immobilière en général et à la maintenance du patrimoine immobilier en particulier. Un patrimoine immobilier constitué, il est bon de le savoir, à hauteur de 90% de logements privés. L’habitat géré par les offices publics est modique par rapport à la masse des propriétés privées. L’entretien, la réparation et la rénovation d’immeubles ne sauraient de ce fait connaître un développement significatif sans l’implication massive des propriétaires privés. La rénovation urbaine étant une question importante mais également très sensible, notamment lorsqu’il s’agit d’immeubles menaçant ruine, l’Etat a inscrit au niveau de certaines grandes villes le diagnostic de nombreux immeubles. Au niveau de la capitale, quelque 6000 immeubles sont en phase de diagnostic sous l’égide de la direction du logement d’Alger, et qu’à Oran, ce sont tous les immeubles du centre-ville qui sont concernés par l’expertise. Ces études permettront d’engager sur de bonnes bases les travaux de rénovation requis.
 Les offices (les OPGI notamment) chargés de la gestion des patrimoines immobiliers auraient pu donner l’exemple d’une bonne maintenance d’immeubles susceptible de servir de référence aux privés. Comment expliquez-vous cette défaillance ?
 Les seules ressources financières dont disposent les OPGI pour entretenir les immeubles qui leur sont confiés proviennent des charges incluses dans les loyers qu’ils sont censés percevoir. Pour diverses raisons, les offices en question ne parviennent malheureusement à recouvrer que 35% des loyers et des charges qui les accompagnent. C’est, vous en convenez, trop peu pour assurer le financement de programmes d’entretien et de rénovation que requiert une bonne partie du parc public. Cela ne nous a toutefois pas empêché d’organiser avec la collaboration de l’Institut supérieur de gestion et de planification (ISGP) un cycle de formation en faveur des administrateurs de biens, avec l’espoir qu’ils puissent contribuer à améliorer certains aspects qualitatifs de la gestion exercée par les OPGI.
 C’est à l’administrateur d’immeubles qu’échoit, sous d’autres cieux, la responsabilité de la maintenance immobilière. Cette fonction, prévue par la législation algérienne, tarde malheureusement à se mettre en place dans notre pays…
 L’administration d’immeubles, mieux connue sous le nom de syndic d’immeubles, est une nouvelle fonction. Sous d’autres cieux, l’acte de gérer un immeuble par un professionnel est un acte volontaire. Les habitants d’un immeuble se tournent vers un professionnel qui s’appelle administrateur de biens ou syndic, pour négocier moyennant contribution financière l’entretien de leur immeuble. En Algérie, nous ne sommes malheureusement pas encore arrivés à ce niveau de maturité permettant à des citoyens de solliciter volontairement les services de professionnels de la gestion d’immeubles. L’encadrement juridique de cette nouvelle activité n’ayant été pris en charge par la législation algérienne que depuis 2003, le temps est encore trop court pour en faire une évaluation. Nous comptons toutefois sur la prochaine conférence internationale pour débattre de cette problématique et sortir avec des propositions de lois et règlements, si besoin est.
 Les propriétaires évoquent l’impossibilité de répercuter sur le montant des loyers les frais engagés dans l’entretien des immeubles abritant des locataires, comme principale cause de l’absence d’intérêt pour la maintenance de leurs biens...
 Je pense que l’évolution des loyers est permise par les textes réglementaires, et s’ils s’avèrent encore insuffisants, nous comptons aller encore plus en avant dans le futur pour que les opérateurs concernés aient intérêt à s’ériger en nombre en promoteurs de rénovation urbaine. Cette dernière ne doit pas être le fait des Etats, mais comme cela se passe dans de nombreux pays du monde, celui des promoteurs immobiliers. Les promoteurs font du porte-à-porte, rachètent de vieux immeubles pour les rénover ou construire du neuf qu’ils revendent ou louent en dégageant d’importantes plus-values. Il existe dans pratiquement toutes les villes algériennes des gisements fonciers urbains dont ces promoteurs pourraient tirer profit en les valorisant. Acheter un vieil immeuble qui ne comporte que quelques logements, le rénover de façon à ce qu’il en comporte le double, n’est-ce pas une judicieuse manière de réaliser de substantiels profits tout en étant utile à la collectivité. Mais au jour d’aujourd’hui, nous ne disposons malheureusement pas de ces professionnels de la rénovation urbaine, les quelques opérateurs en activité ayant du mal à évoluer dans ce sens parce qu’ils comptent trop sur l’Etat. Il faut que ces derniers se rendent à l’évidence que l’Etat ne peut pas intervenir dans tout et que son rôle consiste seulement à réguler, organiser, mettre en place la réglementation et les incitations adéquates. C’est à ce genre de propositions que nous irons certainement à l’issue de la conférence internationale, car il ne faut surtout pas s’attendre à ce que l’Etat réalise seul ces coûteuses rénovations urbaines qui sont l’apanage des promoteurs privés.
]]> Thu, 24 Apr 2008 09:39:44 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-235856.html Un patrimoine immobilier en ruine http://aadl.elachour.dzblog.com/article-235560.html Edition du 22 avril 2008 > Actualite
 
À cause de l’absence flagrante d’entretien
Un patrimoine immobilier en ruine
Même si elle n’est pas productrice de logements neufs, la maintenance immobilière permet de réduire le déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitat en allongeant la durée de vie des vieux immeubles d’habitation.
Dans un pays où il ne se construit pas assez de logements et où beaucoup d’immeubles s’effondrent faute d’entretien, la maintenance immobilière et la rénovation urbaine revêtent une importance particulière. Si elles ne contribuent pas à d’importants compléments de production d’habitat, elles permettent néanmoins de réduire l’ampleur du déficit, en continuant à abriter de nombreux citoyens dans ces vieux immeubles qu’elles ont contribué à maintenir en état d’être habités. Alors que la maintenance du parc immobilier (entretien, réparation, rénovation et réhabilitation) représente environ 30% de la valeur de la production de l’industrie de la construction dans les pays industrialisés, elle ne constitue en Algérie qu’une activité marginale à laquelle les pouvoirs publics tardent à fournir l’arsenal juridique et les moyens financiers à même de la promouvoir. Si elle n’est effectivement pas productrice de logements neufs, la maintenance immobilière permet au moins de ne pas exacerber le déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitat en allongeant la durée de vie des vieux immeubles d’habitation qui, à défaut, se seraient effondrés et par conséquent soustraits du parc immobilier national. Tout plaide pour la promotion de cette activité en Algérie où l’on construit encore trop peu par rapport aux besoins et où le patrimoine immobilier en grande partie hérité de la colonisation est en phase de dégradation avancée.
La maintenance immobilière, une culture à créer
Les citoyens délogés, en raison du danger d’effondrement que présente leur immeuble resté longtemps sans entretien, constituent une charge supplémentaire pour l’Etat qui n’arrive même pas à satisfaire la demande naturelle générée par l’accroissement démographique. Si les immeubles en question avaient bénéficié d’un minimum de maintenance, ils seraient encore debout et leurs occupants auraient évidemment continué à y être logés. C’est dire son importance, notamment en cette période de forte tension sur le logement. La maintenance immobilière qui consiste à entretenir, réparer et rénover périodiquement des immeubles mérite également d’être organisée et encouragée de manière à ce qu’elle devienne l’apanage de promoteurs immobiliers professionnels. L’enjeu est important, une rénovation urbaine encadrée par des gens du métier permet de développer encore plus l’industrie des matériaux de construction et de promouvoir la petite et moyenne entreprise dans un large éventail d’activités comme la maçonnerie, la pose de carrelage, la plomberie, l’électricité, la ferronnerie et la peinture-vitrerie. Ce sont des entreprises faciles à créer car elles ne requièrent pas de gros capitaux ni d’équipements sophistiqués. Les instruments et outils de travail traditionnels suffisent largement. Beaucoup d’entreprises pourraient donc naître et se développer pour le grand bien de notre parc immobilier, s’il y avait de la part des pouvoirs publics, mais aussi des propriétaires privés qui détiennent une importante partie des immeubles d’habitation un réel intérêt pour la maintenance. Sur le terrain, le constat est en effet alarmant. Les vieux immeubles, pour certains ayant une valeur historique, continuent à se dégrader et à se fragiliser pour être à la merci du moindre déchaînement de la nature. Le séisme de mai 2003 a apporté la preuve de la vulnérabilité de ces immeubles qui ont subi de gros dégâts ou se sont totalement effondrés. On a ainsi pu mesurer l’ampleur du désastre en grande partie dû à cette défaillance de la maintenance des vieux immeubles que l’Etat a chèrement payés en engageant dans l’urgence de très coûteux mais pas toujours efficaces travaux de réparation et de confortement. Plus grave encore, le séisme a révélé au grand jour que des immeubles beaucoup plus récents peuvent avoir le même destin lorsque leurs occupants leur ont fait subir des prédations qu’aucune action de maintenance ne vient réparer. C’est du reste ce spectacle de laideur qu’offrent bon nombre de nos cités édifiées depuis à peine quelques années, souffrant visiblement d’un manque flagrant d’entretien.
Des immeubles abandonnés
L’état d’abandon dans lequel se trouve le patrimoine immobilier s’explique par la privatisation d’une grande partie des logements publics, en application des lois relatives à la cession des biens de l’Etat à des particuliers. La responsabilité de l’entretien des immeubles qui revenait auparavant à l’Etat, propriétaire, devait de ce fait être transférée aux nouveaux propriétaires ou copropriétaires, mais faute de dispositif réglementaire et législatif susceptible d’encadrer les syndicats d’immeubles censés prendre le relais, l’Etat s’est vu contraint de continuer à assumer cette charge à travers ses offices (OPGI, EPLF, AADL). Une tâche qu’ils ne peuvent évidemment pas assumer correctement du fait de l’importance et de la diversité du patrimoine à gérer de surcroît pour le compte de citoyens peu soucieux du devenir de leur cadre de vie. Le cadre législatif et réglementaire régissant la gestion des immeubles et leurs espaces communs étant suffisamment clarifié, il est aujourd’hui temps que les OPGI passent la relève aux administrateurs de biens qu’ils doivent, évidemment, aider à se constituer. Ce serait une action salutaire pour le patrimoine immobilier algérien qui souffre précisément de ce défaut de prise en charge permanente en matière d’entretien par les plus concernés, à savoir les occupants, qu’ils soient propriétaires ou seulement locataires. Pour ce qui est du patrimoine immobilier privé (plus de 80% du parc immobilier algérien) qui accumule un retard encore plus grand en matière d’entretien, l’état de dégradation avancé dans lequel il se trouve s’explique en grande partie par la réglementation des loyers qui ne prévoit pas de révision à la hausse, quand bien même leurs propriétaires effectueraient de coûteux travaux de rénovation. L’effondrement d’immeubles privés auxquels on assiste, malheureusement de plus en plus fréquemment, notamment dans les quartiers anciens, est certes dû à la suroccupation des logements mais notre conviction est que ces immeubles auraient certainement tenu plus longtemps si leurs propriétaires les avaient mieux entretenus. C’est pourquoi il est urgent de les impliquer, par des mesures incitatives mais également pénales, dans ces actions de sauvegarde que constituent l’entretien, la réparation et la rénovation d’immeubles.
]]> Tue, 22 Apr 2008 21:24:28 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-235560.html L'AADL sans Directeur http://aadl.elachour.dzblog.com/article-233291.html Quotidien Liberté
Actualité (Jeudi 10 Avril 2008)
 
secteur de l’habitat
Le P-DG de l’AADL limogé
Kheïreddine El-Walid, qui a géré plusieurs OPGI, a pris les rênes de l’AADL en 2004.
La nouvelle du départ de Kheïreddine El Walid de l’AADL circule déjà depuis quelque temps. Ce n’est que lundi, dans la soirée, qu’elle a été rendue officielle. La décision qui aurait été signifiée au désormais ex-DG de l’agence la plus populaire du secteur précise que ce dernier est “appelé à d’autres fonctions”. L’équivoque selon laquelle on reprocherait à ce responsable quelques bavures semble levée. D’ailleurs, certains ont relevé, lors du laïus prononcé à l’occasion par le SG du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, une précision de taille : “Il n’y a aucune lecture à donner à cette décision”, aurait-il répété à trois reprises.
Cependant, s’agissant d’un organisme stratégique qui a toujours fait de l’ombre aux autres structures et offices du département ministériel de Noureddine Moussa, l’AADL a, depuis sa création, traversé des zones de turbulences ponctuées par, notamment, le mécontentement souvent manifesté des souscripteurs, las d’attendre la formule de l’espoir se transformer parfois en désespoir. Le limogeage de l’ancien DG en 2003 a tout d’abord cédé la place à l’angoisse suivie par près de 15 mois où l’agence naviguait à vue, puis une année blanche imposée par la grippe asiatique qui a dû toucher le personnel des entreprises chinoises, d’une part, et la hausse des prix des matériaux de construction au niveau mondial, d’autre part. L’arrivée de Kheïreddine El Walid vers la fin 2004 a permis, certes, de reprendre les choses en main. Beaucoup de sites qui avaient connu des retards répétés ont pu être livrés à travers le pays où l’AADL est présente dans 32 wilayas. Et si à l’intérieur du pays, les problèmes sont moindres, à Alger, la conjoncture et les contraintes n’ont jamais été pour faciliter la tâche. Malgré cela, la question a été maîtrisée et, tant bien que mal, des milliers de familles ont bénéficié de leurs logements. Les programmes 2001 et 2002 représentant un total de 55 000 logements, dont 20 000 pour la capitale seront livrés fin 2009, apprend-on. Aujourd’hui, les deux tiers de ces programmes sont achevés en dépit des contraintes qui continuent d’exister. Pour le secteur en charge de l’œuvre colossale qu’est la réalisation du million de logements dans le cadre du quinquennal, l’état d’âme n’a pas raison d’être. Le DG sortant est un enfant du secteur. En plus de l’AADL qu’il a dirigée pendant plus de 3 ans et demi, il a occupé les fonctions de premier responsable de l’OPGI à Oran, Témouchent, M’sila et Constantine. Il est arrivé à l’AADL au moment où celle-ci était au creux de la vague. Dans quelques jours, plusieurs sites à travers l’Algérie seront livrés. Sur le futur DG, aucune fuite pour le moment. En attendant, c’est le DG adjoint, M. Khebbache, qui assure l’intérim. Un ancien de la boîte qui a dirigé la direction régionale d’Alger.
]]> Sat, 12 Apr 2008 19:38:24 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-233291.html Photos AADL El Achour http://aadl.elachour.dzblog.com/article-210737.html

]]> Mon, 21 Jan 2008 10:38:44 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-210737.html Le Nouveau Code Communal http://aadl.elachour.dzblog.com/article-208496.html El Watan du 10/01/2008  p.3
Selon un représentant du gouvernement, le nouveau projet de loi sur le code communal prévoit l’implication des citoyens à travers les associations et les syndicats, dans le cadre de ce qui est appelé démocratie participative et les présidents des Assemblées populaires communales sont appelés, en vertu du code en question, à faire participer et consulter le citoyen dans la prise de décision lors de réunions périodiques.
Nabila Amir
]]> Fri, 11 Jan 2008 00:02:24 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-208496.html AADL EL ACHOUR:Le Blog de l'Association est né http://aadl.elachour.dzblog.com/article-207021.html Le Blog de la cité 527 logements AADL d'El Achour est créer pour etre un espace de communications et d'information pour l'ensemble des locataires acquereurs.

Chers voisins ce espace virtuel est le votre.

]]> Fri, 04 Jan 2008 18:46:44 GMT http://aadl.elachour.dzblog.com/article-207021.html