El Watan, Edition du 22 avril 2008 > Actualite
Noureddine Moussa. Ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme
« Les rénovations urbaines sont l’apanage des promoteurs privés »
Beaucoup d’immeubles anciens se dégradent faute d’entretien, la maintenance immobilière aurait dû figurer parmi les actions stratégiques que l’Etat se doit d’engager pour atténuer la crise du logement. L’état d’abandon dans lequel se trouve la majorité écrasante du vieux bâti apporte malheureusement la preuve qu’en Algérie on ne se préoccupe toujours pas de l’entretien des vieux immeubles, du reste, nombreux à s’effondrer...
La question que vous posez est très importante car, tout comme vous, je considère que si construire des logements neufs est nécessaire, entretenir ce qu’on a construit est tout aussi important. Et c’est précisément parce que l’entretien du patrimoine immobilier figure parmi les préoccupations majeures de mon département ministériel que je me suis penché dès mon installation sur la problématique de la gestion immobilière. Des ateliers auxquels ont participé des experts, des gestionnaires de biens immobiliers et des acteurs de la société civile ont été organisés à cet effet durant tout le mois d’octobre 2007. Un certain nombre de recommandations que nous comptons enrichir par les expériences de certains pays étrangers ont déjà été formulées. Pour ce faire, nous avons décidé de l’organisation d’une conférence internationale sur la gestion immobilière, programmée les 10 et 11 juin à Alger. Recueillir les avis d’experts internationaux et connaître l’expérience des pays qui ont de l’avance dans le domaine de la gestion immobilière sera, j’en suis convaincu, d’un précieux apport. L’organisation de cette conférence a déjà obtenu l’accord du président de la République qui, par ce geste, réitère l’importance particulière qu’il accorde à la gestion immobilière en général et à la maintenance du patrimoine immobilier en particulier. Un patrimoine immobilier constitué, il est bon de le savoir, à hauteur de 90% de logements privés. L’habitat géré par les offices publics est modique par rapport à la masse des propriétés privées. L’entretien, la réparation et la rénovation d’immeubles ne sauraient de ce fait connaître un développement significatif sans l’implication massive des propriétaires privés. La rénovation urbaine étant une question importante mais également très sensible, notamment lorsqu’il s’agit d’immeubles menaçant ruine, l’Etat a inscrit au niveau de certaines grandes villes le diagnostic de nombreux immeubles. Au niveau de la capitale, quelque 6000 immeubles sont en phase de diagnostic sous l’égide de la direction du logement d’Alger, et qu’à Oran, ce sont tous les immeubles du centre-ville qui sont concernés par l’expertise. Ces études permettront d’engager sur de bonnes bases les travaux de rénovation requis.
Les offices (les OPGI notamment) chargés de la gestion des patrimoines immobiliers auraient pu donner l’exemple d’une bonne maintenance d’immeubles susceptible de servir de référence aux privés. Comment expliquez-vous cette défaillance ?
Les seules ressources financières dont disposent les OPGI pour entretenir les immeubles qui leur sont confiés proviennent des charges incluses dans les loyers qu’ils sont censés percevoir. Pour diverses raisons, les offices en question ne parviennent malheureusement à recouvrer que 35% des loyers et des charges qui les accompagnent. C’est, vous en convenez, trop peu pour assurer le financement de programmes d’entretien et de rénovation que requiert une bonne partie du parc public. Cela ne nous a toutefois pas empêché d’organiser avec la collaboration de l’Institut supérieur de gestion et de planification (ISGP) un cycle de formation en faveur des administrateurs de biens, avec l’espoir qu’ils puissent contribuer à améliorer certains aspects qualitatifs de la gestion exercée par les OPGI.
C’est à l’administrateur d’immeubles qu’échoit, sous d’autres cieux, la responsabilité de la maintenance immobilière. Cette fonction, prévue par la législation algérienne, tarde malheureusement à se mettre en place dans notre pays…
L’administration d’immeubles, mieux connue sous le nom de syndic d’immeubles, est une nouvelle fonction. Sous d’autres cieux, l’acte de gérer un immeuble par un professionnel est un acte volontaire. Les habitants d’un immeuble se tournent vers un professionnel qui s’appelle administrateur de biens ou syndic, pour négocier moyennant contribution financière l’entretien de leur immeuble. En Algérie, nous ne sommes malheureusement pas encore arrivés à ce niveau de maturité permettant à des citoyens de solliciter volontairement les services de professionnels de la gestion d’immeubles. L’encadrement juridique de cette nouvelle activité n’ayant été pris en charge par la législation algérienne que depuis 2003, le temps est encore trop court pour en faire une évaluation. Nous comptons toutefois sur la prochaine conférence internationale pour débattre de cette problématique et sortir avec des propositions de lois et règlements, si besoin est.
Les propriétaires évoquent l’impossibilité de répercuter sur le montant des loyers les frais engagés dans l’entretien des immeubles abritant des locataires, comme principale cause de l’absence d’intérêt pour la maintenance de leurs biens...
Je pense que l’évolution des loyers est permise par les textes réglementaires, et s’ils s’avèrent encore insuffisants, nous comptons aller encore plus en avant dans le futur pour que les opérateurs concernés aient intérêt à s’ériger en nombre en promoteurs de rénovation urbaine. Cette dernière ne doit pas être le fait des Etats, mais comme cela se passe dans de nombreux pays du monde, celui des promoteurs immobiliers. Les promoteurs font du porte-à-porte, rachètent de vieux immeubles pour les rénover ou construire du neuf qu’ils revendent ou louent en dégageant d’importantes plus-values. Il existe dans pratiquement toutes les villes algériennes des gisements fonciers urbains dont ces promoteurs pourraient tirer profit en les valorisant. Acheter un vieil immeuble qui ne comporte que quelques logements, le rénover de façon à ce qu’il en comporte le double, n’est-ce pas une judicieuse manière de réaliser de substantiels profits tout en étant utile à la collectivité. Mais au jour d’aujourd’hui, nous ne disposons malheureusement pas de ces professionnels de la rénovation urbaine, les quelques opérateurs en activité ayant du mal à évoluer dans ce sens parce qu’ils comptent trop sur l’Etat. Il faut que ces derniers se rendent à l’évidence que l’Etat ne peut pas intervenir dans tout et que son rôle consiste seulement à réguler, organiser, mettre en place la réglementation et les incitations adéquates. C’est à ce genre de propositions que nous irons certainement à l’issue de la conférence internationale, car il ne faut surtout pas s’attendre à ce que l’Etat réalise seul ces coûteuses rénovations urbaines qui sont l’apanage des promoteurs privés.
publié par Reda MEBARKI dans: aadl.elachour
Edition du 22 avril 2008 > Actualite
À cause de l’absence flagrante d’entretien
Un patrimoine immobilier en ruine
Même si elle n’est pas productrice de logements neufs, la maintenance immobilière permet de réduire le déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitat en allongeant la durée de vie des vieux immeubles d’habitation.
Dans un pays où il ne se construit pas assez de logements et où beaucoup d’immeubles s’effondrent faute d’entretien, la maintenance immobilière et la rénovation urbaine revêtent une importance particulière. Si elles ne contribuent pas à d’importants compléments de production d’habitat, elles permettent néanmoins de réduire l’ampleur du déficit, en continuant à abriter de nombreux citoyens dans ces vieux immeubles qu’elles ont contribué à maintenir en état d’être habités. Alors que la maintenance du parc immobilier (entretien, réparation, rénovation et réhabilitation) représente environ 30% de la valeur de la production de l’industrie de la construction dans les pays industrialisés, elle ne constitue en Algérie qu’une activité marginale à laquelle les pouvoirs publics tardent à fournir l’arsenal juridique et les moyens financiers à même de la promouvoir. Si elle n’est effectivement pas productrice de logements neufs, la maintenance immobilière permet au moins de ne pas exacerber le déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitat en allongeant la durée de vie des vieux immeubles d’habitation qui, à défaut, se seraient effondrés et par conséquent soustraits du parc immobilier national. Tout plaide pour la promotion de cette activité en Algérie où l’on construit encore trop peu par rapport aux besoins et où le patrimoine immobilier en grande partie hérité de la colonisation est en phase de dégradation avancée.
La maintenance immobilière, une culture à créer
Les citoyens délogés, en raison du danger d’effondrement que présente leur immeuble resté longtemps sans entretien, constituent une charge supplémentaire pour l’Etat qui n’arrive même pas à satisfaire la demande naturelle générée par l’accroissement démographique. Si les immeubles en question avaient bénéficié d’un minimum de maintenance, ils seraient encore debout et leurs occupants auraient évidemment continué à y être logés. C’est dire son importance, notamment en cette période de forte tension sur le logement. La maintenance immobilière qui consiste à entretenir, réparer et rénover périodiquement des immeubles mérite également d’être organisée et encouragée de manière à ce qu’elle devienne l’apanage de promoteurs immobiliers professionnels. L’enjeu est important, une rénovation urbaine encadrée par des gens du métier permet de développer encore plus l’industrie des matériaux de construction et de promouvoir la petite et moyenne entreprise dans un large éventail d’activités comme la maçonnerie, la pose de carrelage, la plomberie, l’électricité, la ferronnerie et la peinture-vitrerie. Ce sont des entreprises faciles à créer car elles ne requièrent pas de gros capitaux ni d’équipements sophistiqués. Les instruments et outils de travail traditionnels suffisent largement. Beaucoup d’entreprises pourraient donc naître et se développer pour le grand bien de notre parc immobilier, s’il y avait de la part des pouvoirs publics, mais aussi des propriétaires privés qui détiennent une importante partie des immeubles d’habitation un réel intérêt pour la maintenance. Sur le terrain, le constat est en effet alarmant. Les vieux immeubles, pour certains ayant une valeur historique, continuent à se dégrader et à se fragiliser pour être à la merci du moindre déchaînement de la nature. Le séisme de mai 2003 a apporté la preuve de la vulnérabilité de ces immeubles qui ont subi de gros dégâts ou se sont totalement effondrés. On a ainsi pu mesurer l’ampleur du désastre en grande partie dû à cette défaillance de la maintenance des vieux immeubles que l’Etat a chèrement payés en engageant dans l’urgence de très coûteux mais pas toujours efficaces travaux de réparation et de confortement. Plus grave encore, le séisme a révélé au grand jour que des immeubles beaucoup plus récents peuvent avoir le même destin lorsque leurs occupants leur ont fait subir des prédations qu’aucune action de maintenance ne vient réparer. C’est du reste ce spectacle de laideur qu’offrent bon nombre de nos cités édifiées depuis à peine quelques années, souffrant visiblement d’un manque flagrant d’entretien.
Des immeubles abandonnés
L’état d’abandon dans lequel se trouve le patrimoine immobilier s’explique par la privatisation d’une grande partie des logements publics, en application des lois relatives à la cession des biens de l’Etat à des particuliers. La responsabilité de l’entretien des immeubles qui revenait auparavant à l’Etat, propriétaire, devait de ce fait être transférée aux nouveaux propriétaires ou copropriétaires, mais faute de dispositif réglementaire et législatif susceptible d’encadrer les syndicats d’immeubles censés prendre le relais, l’Etat s’est vu contraint de continuer à assumer cette charge à travers ses offices (OPGI, EPLF, AADL). Une tâche qu’ils ne peuvent évidemment pas assumer correctement du fait de l’importance et de la diversité du patrimoine à gérer de surcroît pour le compte de citoyens peu soucieux du devenir de leur cadre de vie. Le cadre législatif et réglementaire régissant la gestion des immeubles et leurs espaces communs étant suffisamment clarifié, il est aujourd’hui temps que les OPGI passent la relève aux administrateurs de biens qu’ils doivent, évidemment, aider à se constituer. Ce serait une action salutaire pour le patrimoine immobilier algérien qui souffre précisément de ce défaut de prise en charge permanente en matière d’entretien par les plus concernés, à savoir les occupants, qu’ils soient propriétaires ou seulement locataires. Pour ce qui est du patrimoine immobilier privé (plus de 80% du parc immobilier algérien) qui accumule un retard encore plus grand en matière d’entretien, l’état de dégradation avancé dans lequel il se trouve s’explique en grande partie par la réglementation des loyers qui ne prévoit pas de révision à la hausse, quand bien même leurs propriétaires effectueraient de coûteux travaux de rénovation. L’effondrement d’immeubles privés auxquels on assiste, malheureusement de plus en plus fréquemment, notamment dans les quartiers anciens, est certes dû à la suroccupation des logements mais notre conviction est que ces immeubles auraient certainement tenu plus longtemps si leurs propriétaires les avaient mieux entretenus. C’est pourquoi il est urgent de les impliquer, par des mesures incitatives mais également pénales, dans ces actions de sauvegarde que constituent l’entretien, la réparation et la rénovation d’immeubles.
publié par Reda MEBARKI dans: aadl.elachour